物流园区规划是物流土地规划的重要（yào）组成部分。它不（bú）仅（jǐn）直（zhí）接（jiē）为物流企（qǐ）业获（huò）得规模效益（yì）和（hé）集聚效益创造土地利（lì）用条件，而且与调整城市土地结（jié）构、减少（shǎo）城市交通拥堵（dǔ）和环境压力密（mì）切相（xiàng）关。

  目（mù）前，在我国各类物流中心（xīn）中（zhōng），连锁商业建设的物流中心占很（hěn）大（dà）比例（lì），社会化、专业（yè）化的物流中心（xīn）数量较少。因此，大（dà）多数物流中心（xīn）布局分散、设（shè）备闲（xián）置、物（wù）流节点资源浪费仍然非常严（yán）重。因此，物流园区作为（wéi）物流系统的先进综合节点，在优化物流园（yuán）区布局的规划和建设中发挥着（zhe）重要（yào）作用。

  一、物（wù）流园区空（kōng）间布局（jú）特点

  1.物流园区空间布局的（de）位置选择

  物流园区空间布局（jú）的位置选择（zé）是确定物（wù）流园区的合适（shì）空间位置。具体物流园区的（de）位置选择应结合实际（jì）情况进（jìn）行具（jù）体分析，主要（yào）属（shǔ）于物流园（yuán）区（qū）中观位置问题的（de）研（yán）究范畴。这里主要是在经济全（quán）球化引起的新一轮国际分工（gōng）的背景下，结（jié）合当前产业结构（gòu）调整引起的区域（yù）产（chǎn）业（yè）布局调整和城市空间布局调（diào）整的实际情况，讨论适合物流园区布局（jú）的整体位置特征。综上所述，物流园区空间布局（jú）的位置选择特征主要体现在以下三个方面：一是物（wù）流园区应布置（zhì）在城市边缘；二（èr）是物流园区应布置（zhì）在交通枢纽；三是物流（liú）园区（qū）应布置（zhì）在特（tè）殊（shū）企业集群附近（jìn）。

  2.物流园区（qū）空间布局规划的特点

  一是时效性

  物流园区的空间布局规划是物流园区在特定历史时（shí）期的空（kōng）间（jiān）规划和布局，必须在一定的时间段和空（kōng）间位置实施。考虑到物（wù）流园区的（de）公益基础，其规划的有效期一般比其（qí）他行业要长。物流园区的布局规划是根据（jù）规划期内要实现的目标和状（zhuàng）态制定的。如果超过规（guī）划（huá）期，规划将过时或无（wú）效。

  二是连续性

  物流（liú）园（yuán）区的空间（jiān）布局规划是一个寻求正确控制物流节点系统和物（wù）流园区（qū）系统并将其纳入良性循环的连续过程。物流园区对物流节点系统的继承突出了物流园区布局规划的连续性。因此，物流（liú）园区（qū）的布局规（guī）划不能考虑现有（yǒu）物流节点的布局及其规划，必须使上述规划尽可能协调和（hé）连续（xù）。此外，物流园区的布局规划可以（yǐ）促进物流园区的发展，开发的物流（liú）园区将对原规划提出（chū）反馈和改进要求。物流园区的布局规划（huá）和（hé）物流园（yuán）区的发展（zhǎn）既（jì）相（xiàng）互限制（zhì），又（yòu）相（xiàng）互联系（xì）和促进。

  第（dì）三，战略性

  物流园区的布（bù）局规划是对物流园区在一定空间内的建设和布局做出的重（chóng）大（dà）决策。物流园区布局错误会造成广泛、长期、不可弥补的巨（jù）大损失：适当的布局将充（chōng）分发挥物流园区（qū）在（zài）促（cù）进物流（liú）系和区域经（jīng）济发展的作用。因此，物流园区的布局规划是一项具有战略（luè）性质的工作。

  第四，区域性（xìng）

  物（wù）流园区的布局规划总是与（yǔ）一定（dìng）的区域（yù）空间有（yǒu）关。其区（qū）域性不（bú）仅体（tǐ）现在根据（jù）当地情况制定布局规划，而且（qiě）在明确（què）适（shì）合（hé）物流园（yuán）区建设水平的（de）同时，在具体区域空间（jiān）实施（shī）相（xiàng）关（guān）建设项（xiàng）目（mù）。

  第（dì）五，综合性

  物流园区布局规划涉及（jí）经济（jì）、地理、物流、交通（tōng）、统计（jì）、城（chéng）市规划和系统（tǒng）工程技术等（děng）学（xué）科，各学科交叉渗透是物（wù）流园区空（kōng）间布局规划的（de）突出（chū）特点，制定（dìng）完整的（de）物（wù）流园区空间布局（jú）规划需要多学科专家完成（chéng）。

  第六，层次性（xìng）

  物（wù）流园区布局（jú）规划涉及（jí）的内容（róng）很多，规（guī）划的空间范（fàn）围也不（bú）一样（yàng），研究所（suǒ）关注的布局问（wèn）题也不（bú）一样，层次分明显。

  二是物流园区规划的条件要素

  1、区位条件

  位置（zhì）条件是物流园区建设（shè）的必要条件。物流（liú）园区的运营应（yīng）满足（zú）当地（dì）经（jīng）济（jì）区物（wù）流运营成本和（hé）效率的要（yào）求，其基础设施（shī）布局和规模应适应物流园区（qū）运营的（de）效率和发展。物（wù）流园区（qū）的布局和（hé）选址应考（kǎo）虑以下几个（gè）方面：一（yī）是接近城市和经济发展集群。集中（zhōng）的市中心商（shāng）业网（wǎng）点是配送中心的主要供（gòng）应和配送对象。靠（kào）近市场、缩短运输距离、降低运输成本、快速（sù）供应是配送（sòng）中心布局的主要因素；其次（cì），靠近（jìn）主要交（jiāo）通干线。配（pèi）送中（zhōng）心的供应和配送主要是通过道（dào）路运输在（zài）主干线上建设物流（liú）园区，可以降（jiàng）低运输成本（běn）；三（sān）是位于（yú）商品（pǐn）流通配送中（zhōng）心，便于处理物流需求。

  2、物（wù）流需求

  物流需求（qiú）是（shì）影响（xiǎng）物（wù）流园（yuán）区（qū）规划的最直接、最重要的因素。根据（jù）各地区（qū）经济（jì）发（fā）展趋势，分（fèn）析物流园区建设需求，计算（suàn）区域物流总量，即区域物（wù）流总量=吸（xī）收的物流量(采购) 生成量（liàng）(生产加工制造) 输出量(流出销售外运)。

  物流需求包括直接需求和潜在（zài）需求（qiú）。直接物流（liú）需（xū）求是物流（liú）需求（qiú）主体（tǐ）对物流社会（huì）化服务的直接需求，以满足其生产经营、业务发展和（hé）生活需求，包括：工业企业对物流服（fú）务和（hé）销售物流的（de）需求（qiú）；连锁业（yè）务对配送服（fú）务（wù）的需求；一（yī）般消费者的物流服务（wù）需（xū）求；区域间货物转（zhuǎn）运需求。潜在（zài）物流需求主要是指经济环境、社会环境（jìng）和物流服务（wù）环境的发展，从（cóng）动态角度分析物流需求的（de）变化趋势，主（zhǔ）要包括：工业（yè）企业对物流服务和销售物（wù）流的潜在需求；一般消费者（zhě）对物流服务（wù）的潜（qián）在（zài）需求；区域间货物转运的潜在需求。

  3、政府政策

  物流园区的建（jiàn）设离不开政府（fǔ）政策的支持。政府（fǔ）提供（gòng）的（de）优惠政策可以（yǐ）大（dà）大降低物流园（yuán）区的成本。例如，政府（fǔ）提供的（de）优惠（huì）地价（jià）可以降低建设成本。政府（fǔ）还可（kě）以提供吸（xī）引投（tóu）资和（hé）物流企业的优惠政策。

  4.基（jī）本操作条件（jiàn）

  （1）采购

  物流园区可以吸引国内外采购（gòu）中心进入园区进行投资。通过提供专业（yè）的（de）物流服务，在全球范围（wéi）内寻（xún）找供应商，寻找质量最好、价格合理（lǐ）的（de）产品和服务，为企业与（yǔ）供应商或客户之间的（de）沟通（tōng）搭建桥梁。所涉及的业务包括（kuò）分拣、重组或简单（dān）加工国内外的增值服务；国际货物的综合（hé）处理和简单的增值加工，销往国内外。

  （2）运输

  运输是物流（liú）园（yuán）区中最重要的组成（chéng）部分，由运（yùn）输设施、运输工具（jù）、通（tōng）行权和在（zài）此基础上提供运输（shū）服务的承（chéng）运人组织组成（chéng）。物（wù）流（liú）园（yuán）区要求运输具有良好的通信性（xìng），能够（gòu）满足物流需求的可用性，保持（chí）合理的运输价格（gé），以及由各种（zhǒng）运（yùn）输方式组成的综合运输系统的布（bù）局（jú）、合理的分（fèn）工（gōng）和协（xié）调。公路运（yùn）输与（yǔ）物流园区建设密切（qiē）相关，是货（huò）物陆路运输（shū）的（de）重要（yào）手段，是实现上门服务的最可靠（kào）途径。

  公路网络是分（fèn）布最密（mì）集的网络，物流园区的货物配送（sòng）可以通过公路（lù）运输实现（xiàn）；铁路运（yùn）输的优（yōu）势是快速、廉价的（de）货物运输（shū），可以（yǐ）通过集（jí）装箱（xiāng）实现公路与铁路的多式联（lián）运。将铁路线（xiàn）引入物流（liú）园区，建设（shè）车（chē）站、仓库（kù）及（jí）相（xiàng）关运营辅助（zhù）设施，可处（chù）理车辆（liàng）、零（líng）负（fù）荷、重型（xíng）货（huò）物（wù）、集装箱、散装（zhuāng）货（huò）物（wù）；水路运输（shū）是一种相对便（biàn）宜（yí）的运（yùn）输（shū）方式，可以一次运输大量（liàng）货物，也（yě）可以与公路（lù）、铁（tiě）路多式联运，港（gǎng）口本身是散装货（huò）物（wù）的配送中（zhōng）心；航空运输量最小、最快，但（dàn）大（dà）多（duō）数货物（wù）属于（yú）高附加值（zhí）产品，货运要求和质量高于一（yī）般（bān）运输方式；管（guǎn）道（dào）运输大、连续、快速、经济（jì）、安全、可靠（kào）、稳定（dìng）、投资少、占地面积小、成本低（dī），可实（shí）现自动（dòng）控制。

  （3）仓储

  仓储具有场所效应，调节（jiē）产（chǎn）品需求，能够适应（yīng）生产消费（fèi）之（zhī）间的时间（jiān）差异，构成物流园区的另一个支（zhī）撑要（yào）素。仓储基（jī）础设（shè）施由（yóu）仓库设施、仓储设备、仓储功能和仓库经理（lǐ）组成（chéng），形成物（wù）流园区的物流（liú）据点。

  (4)信息管理

  物流园（yuán）区内部（bù）信息是与（yǔ）公（gōng）园内各（gè）种活动相关的信息，包括各种具体的（de）材料流通、物流运营层、物流控制层等信息。物（wù）流（liú）园区外部信息（xī）是在（zài）物流园区活动之外产（chǎn）生的，是提（tí）供给园区（qū）活动的信息（xī），包括供应商（shāng）、客户、订单合同、运输、仓（cāng）储管理等信息（xī）。信息是实现优（yōu）质（zhì）服务的保证，通信基础设施和（hé）信息系统（tǒng）的建（jiàn）设已成为物流园区系统建（jiàn）设的重（chóng）要保证（zhèng）条（tiáo）件。

  (5)包装、装（zhuāng）卸、搬运、流通（tōng）加工、国际贸（mào）易通关包装、装卸、流（liú）通加工、国（guó）际贸（mào）易通关及其物流（liú）延审服务等环节（jiē）的设施设备配（pèi）套设施已成为物流园区不可（kě）或（huò）缺的要素。

  (6)物流人才（cái）、技术条件

  物流园区的建设需要通过良好的物流服务组织（zhī）和运营管理来实现。物流组织管理是（shì）满足物流活动的（de）内（nèi）部要求和重要条件，人才和先进的物流管（guǎn）理技术是实现高效（xiào）物流（liú）组织管（guǎn）理（lǐ）的核心（xīn）和支持要素。先进的（de）物流技术（shù）是运（yùn）输、仓储、信息（xī）、包装、装卸、流通加工等支（zhī）持的技术（shù）结合，可以充分（fèn）反映物流管理的技（jì）术（shù）创新，如实现（xiàn）零库（kù）存、及（jí）时供应、协调配送、流（liú）程（chéng）再（zài）造等物流技术目标。

  三、物流（liú）园区规划流程分析（xī）

  物流园区（qū）的建设是一个复杂而长期（qī）的项目，投资大，回收（shōu）周期长，短期内（nèi）难以盈（yíng）利。此（cǐ）外（wài），市场竞（jìng）争（zhēng）日益激烈，物流园区的规（guī）划（huá）也（yě）越来（lái）越（yuè）重要。根据国内外（wài）先进的物（wù）流园区规划经验（yàn）和实（shí）践，通过对我国物流园区建设规划过程的理论研究和实践分析，总结（jié）出适合我（wǒ）国物流园（yuán）区规划的过程（chéng）。

  1.物（wù）流市场（chǎng）分析

  主要包括物流需求分析、市场竞争分析和物（wù）流实践分（fèn）析（xī）。通过定量定（dìng）性（xìng）市场（chǎng）分析，了（le）解物流园（yuán）区周边地区（qū）的经济（jì）发展、市场需求（qiú）、基础设施建设和服务竞争，掌握区域经济发展的（de）实际（jì）和潜（qián）在（zài）的运（yùn）输、仓储、配送加工（gōng）物流需求，根据长期和近期物流（liú），确定（dìng）物流园（yuán）区（qū）的长期和（hé）近（jìn）期建设规模。

  2.物流园区的战略定位

  根（gēn）据物流园区服务对象的特点（diǎn）、辐射范围（wéi）的大小、商品（pǐn）交易（yì）的行业特点、特色服务和人文（wén）理念的精心设计，进（jìn）行科学的战（zhàn）略定（dìng）位（wèi）。规划者可以使用（yòng）战（zhàn）略（luè）定（dìng）位SWOT分析方法分（fèn）析了物流园区的整体优缺点、机遇和威胁。在分析（xī）过程中，如果机（jī）场、港口、公路货运（yùn）站等服务（wù）占整（zhěng）个（gè）公园的很（hěn）大比例，则必须进行特殊服务（wù）SWOT分析。

  分析的主要作用是帮助商（shāng）业决策（cè）者明确（què）内外环境，提出物（wù）流园区（qū）发展的使命、愿景目标、各阶段的建设目标和竞争战略（luè），从而实现准（zhǔn）确的战略定位。在物流园区（qū）规划过程中，可以考虑以下竞争战（zhàn）略：充分利用保税物（wù）流中心的功能，实现进出口（kǒu）清关和行（háng）政管理的高（gāo）效率；充分利用和扩大现（xiàn）有物（wù）流信（xìn）息系（xì）统（tǒng），建立强大的国际物流信息平台；充（chōng）分利用国（guó）际贸易政（zhèng）策，建立欧美特色商（shāng）品专业配送中心，扩大国际物流（liú）业务；充（chōng）分利用现有园（yuán）区企业的优势和物流需（xū）求（qiú），促进产业供应链的竞争力，聚（jù）集产业物流，实现产业链的形成和优化（huà）。

  3.物流（liú）园区功能设计

  物流园区（qū）的基本功能包括以下几个（gè）方面：

  （1）综合功（gōng）能：园区具有储存（cún）、包装（zhuāng）、装卸、搬运（yùn）、流通加（jiā）工、运（yùn）输（shū）方式转换、信（xìn）息、调度（dù）、配（pèi）送（sòng）等功能，具有综合各种物流（liú）方式和物流形式的作用；

  (2)专业功（gōng）能:集装箱组（zǔ）装箱功能、运（yùn）输配装及（jí）中转功能、配送加工功能；

  (3)集约功（gōng）能:集（jí）约物流主（zhǔ）体（tǐ）设（shè）施（shī）及相关管（guǎn）理、通信（xìn）、贸易等设施；

  (4)信息和交易功能:集中收集物流信息，控制（zhì）物流流程（chéng），实施集中管理；

  （5）存储功能:通过集中库存可以相对（duì）降低库（kù）存总（zǒng）量，实现有效库存调度，从而能够（gòu）充（chōng）分发挥仓（cāng）储功（gōng）能（néng），减少工商（shāng）企业对仓库（kù）的投资；

  (6)运输功能（néng）:有效（xiào）集约公路（lù）、铁路、水运、空运（yùn），实现综（zōng）合运（yùn）输（shū）、多式（shì）联（lián）运（yùn）的最有效转化；

  （7）服务功能：包括生（shēng）产（chǎn）、生活、停车服务，提供金融、保险（xiǎn）、工商、税务（wù）、设（shè）施维护等全（quán）方位配套（tào）运（yùn）输车辆（liàng）服务，属于生产辅助服务功能。

  因此，根据物流园区（qū）的基本功（gōng）能（néng），可分为仓储区、加工区、增值区、交（jiāo）易展（zhǎn）示区、综合服务区、行政区、商业区、住宅区等功（gōng）能区。

  物流园（yuán）区的功能设计（jì）主（zhǔ）要采用自上而下的（de）方法。首先，确定物流园区的规划原（yuán）则（zé），列出和分析物（wù）流功能规划（huá）中（zhōng）涉及的核（hé）心因素，然后将整个（gè）物流园区规划分为仓（cāng）储区、综合（hé）服务区（qū）等多个功（gōng）能区。决策者根（gēn）据实际需要命名、定（dìng）义和分（fèn）配（pèi）各（gè）功能区域的相应区域，并引入相关（guān）设施、设备和信息系统。最后，定义（yì）和描述物流（liú）园区的核心（xīn）流程，包括集装箱服（fú）务（wù）、生产原（yuán）材料供应配（pèi）送、生活资（zī）料采购配送、保税物流运营、机场/海（hǎi）港/铁路物流（liú）服（fú）务流程等。

  4.物流园区设（shè）施规（guī）划布局设计（jì）

  根据物流园区的战略定位和业务目标，在确（què）认的空间场所，根据规划布局的原则，考虑从（cóng）货物进入、装（zhuāng）配、加工到（dào）货物运输（shū）的整（zhěng）个过程与物流的密（mì）切相关（guān）性，人员、设备（bèi）和材料所需（xū）的空间进行最合适（shì）的分配和最有效的组合（hé），以获（huò）得最大（dà）的经济（jì）效益。同（tóng）时，为园（yuán）区的进一（yī）步发展（zhǎn）制定相（xiàng）应的发展计划（huá）。

  5.物流园区商（shāng）业规划

  商业计划主要包（bāo）括组织结构和（hé）职（zhí）责、物（wù）流（liú）园区（qū）商业模式（shì）、收（shōu）入预测、客（kè）户分析、园区销售/营销策（cè）略（luè）、投资收入（rù）和风（fēng）险评估等总（zǒng）体分析。商业（yè）计划的目的是使物流园（yuán）区（qū）式和管理（lǐ）模式（shì）得以投资和（hé）管理。

  6.物流园区的商业模式

  在完成以上园区规划步骤后，最终确定（dìng）园区的（de）经营模式。物流园区的经营管理模式是指物流园（yuán）区为实现发（fā）展目标而采取的（de）决策、组织、经（jīng）营与管（guǎn）理形式。采取（qǔ）哪种（zhǒng）经营管理（lǐ）模式，直（zhí）接取决于开发建设（shè）模式。一般（bān）说来，采用政府主导的经济开发（fā）区（qū）模式和政企联合（hé）开发模（mó）式的物流园区，其（qí）经营管理模式可（kě）采取管理委员会制；采用政府规划物流企（qǐ）业共同开发模式的物流园（yuán）区，其经营管理模式可采取业主委员会制（zhì）；采用大型物（wù）流企业主导开发模式的物流园（yuán）区（qū），其经营管理模式可制；采用物流（或工业）地（dì）产商开发模式的物流（liú）园区（qū），其经营管理模式可采取物业管理制。

  更多资料请参考中商（shāng）产（chǎn）业（yè）研究院发布的《中国物流（liú）园（yuán）区开发运营及投融资战略规划研究报（bào）告》，同时中（zhōng）商产业研究（jiū）院还提 ** 业大数据、产业情报、产业研（yán）究报告（gào）、产业规划（huá）、园区（qū）规划、十（shí）四五规划、产业（yè）招商引资等服务。